《关于在淄博市主城区开展既有多层住宅加装电梯试点工作的指导意见》的政策解读

2017年12月10日,淄博市人民政府办公厅印发了《淄博市人民政府办公厅关于在淄博市主城区开展既有多层住宅加装电梯试点工作的指导意见的通知》(淄政办字〔2017〕157号),明确了既有住宅加装电梯的试点范围、总体要求、加装电梯实施主体、加装电梯资金筹措、加装电梯程序、保障措施等问题。

一、试点工作开展背景

《指导意见》的出台很有必要,主要出于三方面的考虑:一是为适应社会经济发展的需求,进一步完善我市既有住宅建筑使用功能,提高既有住宅区的居住品质,方便居民的生活。二是应对人口老龄化的需要。人口老龄化社会背景下,居家养老仍是主要的养老方式之一,生活在未设置电梯的住宅中的老年人存在上下楼困难。三是我市个别小区业主的实践需要。我市个别小区业主已经开始酝酿既有住宅加装电梯,但由于我市尚没有出台指导性的政策,相关工作仍处于前期阶段,未进入实质性操作。因此,很有必要出台《指导意见》,用以指导我市既有住宅加装电梯的试点工作。

2016年8月25日,山东省人民政府印发了《关于运用综合政策措施支持扩大消费的意见》,其中第22条规定,每个市、县(市、区)先选择有条件的小区或部分楼栋开展既有多层住宅加装电梯试点。据调研,已有青岛、北京、上海、广州、深圳、福州等多个城市就既有住宅加装电梯工作出台了政策,我市的《指导意见》也参考了这些城市的经验。

二、外省市多层住宅增设电梯政策出台及落实情况

目前,国内浙江、辽宁两省及上海、广州、武汉、福州、厦门、南京、成都、青岛等多个省份和城市出台了多层住宅增设电梯的政策。从政策内容看,各省市在指导推进多层住宅增设电梯工作中均遵循了“业主自愿、充分协商、政府扶持、依法合规、保障安全”的原则。一是坚持业主自愿、充分协商的原则,由单元或楼幢内的全体业主进行充分协商,并就安装电梯、资金筹集、运行管理、争议解决及相关补偿达成一致。二是坚持政府扶持的原则,主要体现在政府对增设电梯的房屋进行财政补贴和街道办事处、社区居委会指导业主协商、调解业主纠纷等两个方面。三是坚持依法合规的原则。多层住宅增设电梯属既有建筑改建、扩建工程,根据城市规划、建筑施工管理的法律法规,各省市均规定多层住宅增设电梯必须办理规划、建筑施工、特种设备安装的审批及验收手续,确保增设电梯合法合规和安全。四是坚持保障安全的原则。多层住宅增设电梯必须以保障房屋结构安全为前提,并由业主委托专业电梯维保单位对电梯进行日常维护保养。

从各市落实情况看,广州、福州、深圳等市增设电梯较多,但也发生了多起民事纠纷和行政诉讼。增设电梯进度较慢的原因主要有三个方面:一是业主表决难、筹资难。有增设电梯意愿的业主很难与低楼层住户或其他利益相关住户达成一致。二是审批程序繁杂。三是专业门槛高,增设电梯工作专业性强,办理规划、施工许可前,要提出设计方案,选定电梯机型、编制预算、确定承建单位,还要组织施工、监督质量、组织验收、结算费用等诸多事务性工作,实际操作中业主积极性不高。

三、我市指导意见的政策解读

1、房屋专有部分建筑面积和业主人数怎样计算?

按照最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条、第九条计算:(1)专有部分面积,按照不动产登记簿记载的面积计算;尚未进行物权登记的,暂按测绘机构的实测面积计算;尚未进行实测的,暂按房屋买卖合同记载的面积计算;(2)建筑物总面积,按照前项的统计总和计算;(3)业主人数,按照专有部分的数量计算,一个专有部分按一人计算。但建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分,以及同一买受人拥有一个以上专有部分的,按一人计算;(4)总人数,按前项的统计总和计算。

2、业主签订的加装电梯协议一般应包括什么内容?

加装电梯所在单元全体业主协商一致,共同签定同意加装电梯改造协议。实施主体应与本幢住宅专有部分占建筑面积三分之二以上且占总人数三分之二以上的业主书面签署同意改造意见。

业主应当共同就以下事项作出书面约定:(一)加装电梯的前期工作费用(包括结构安全鉴定、勘察、设计、方案公示等)、工程建设和安装费用的预算及其筹集方案。(二)拟加装电梯的配置方案(包括电梯型号、电梯尺寸、运行参数、具体配置等内容)。(三)电梯维护保养方式及其运行维护保养费用分担方案(包括电费、维修保养费、管理费、电梯更新费等)。(四)与不同意加装电梯的业主展开协商,并对利益受损业主进行补偿的资金筹集预案。

3、既有住宅加装电梯试点工作试点范围

张店区、高新区范围内具有合法权属证明并已建成投入使用的多业主无电梯既有多层住宅。

对单梯单一产权的住宅、自建房、别墅及已列入房屋征收范围或者拆除计划的住宅,不列入试点范围。

4、加装总体要求

  1、既有多层住宅加装电梯遵循“业主自愿、充分协商、依法合规、兼顾各方、保障安全、政策支持”的原则,与小区整治改造相结合。

  2、既有多层住宅加装电梯以幢或单元为单位。应经过本幢住宅专有部分占建筑面积三分之二以上且占总人数三分之二以上的业主同意,并经过加装电梯所在单元的全体业主同意;涉及占用小区土地或专有部位的,应充分听取所在物业区域内业主的意见;加装电梯后可能受到通行、采光、通风和噪声等直接影响的利益相关方未提反对意见。加装电梯所在单元全体业主对项目投资、运营、维修等问题达成一致意见。

  3、住宅不存在结构安全隐患,加装电梯后不影响既有房屋的整体性和结构安全。经具备相应资质的设计单位出具符合相关规范、标准的设计方案。

  4、加装的电梯应在既有多层住宅规划建设用地红线范围内,且满足城市规划、消防间距、日照间距及安全疏散等要求,并不得影响小区相邻业主的通行方便与安全,保持电梯与小区景观的和谐统一。

  5、满足规划、土地、建筑、结构、消防、文保、绿化等相关法律法规和标准规范的要求。

  6、社区居民委员会或者业主委员会同意。

  7、满足法律法规规定的其他条件。
  5、加装主体

单元内同意加装电梯的全体业主作为既有多层住宅加装电梯的实施主体。所在单元出资加装电梯的全体业主可以书面委托1至2名业主或他人办理相关手续。实施主体负责加装电梯项目的项目报建、资金筹措、设备采购、组织实施、使用管理及维护等相关工作。

实施主体应当承担相关法律、法规规定的既有住宅加装电梯项目建设单位所应承担的责任,确保提交政府部门和相关单位的材料真实、有效,对建设质量安全负责。

6、资金来源

  1、根据所在楼层等因素,由业主按照一定的分摊比例共同出资,分摊比例由共同出资业主自行协商确定。
    2、同意加装电梯的业主在加装电梯时,业主可按规定提取本人及其配偶名下的住房公积金。
    3、社会投资和其他资金。

7、电梯加装程序

(一)项目报建

有加装电梯意愿的实施主体向所在的镇、街道办事处提出项目报建的书面申请。镇、街道办事处初步审核同意后,组织实施主体、业主委员会代表、社区居民委员会、物业管理单位等进行协商,落实总体要求第二款的相关要求。

(二)编制设计方案

 实施主体委托有资质的设计单位进行加装电梯设计。设计单位应综合考虑消防、抗震、结构安全等因素,制定合理的加装电梯设计方案,满足规划、建筑结构安全、消防间距及安全疏散等要求。

(三)征求相关业主意见

实施主体应在拟加装电梯所在物业区域显著位置就加装电梯的设计方案进行公示,公示期不少于10个工作日。在公示期内收到直接影响的利益相关方书面异议的,实施主体应与异议人协商达成一致意见。

(四)办理手续

住宅未预留电梯井的,实施主体应到所在地的区级发展和改革委员会办理项目立项手续、城乡规划部门办理规划审批手续、住建部门办理施工手续、消防部门申报消防设计变更备案,委托工程监理单位进行监理。电梯安装施工前,施工单位应书面告知特种设备安全监督管理部门,并到有资质的特种设备检验检测机构办理监督检验手续。可能影响或改变供水、排水、供气、供热、供电、通信、消防、雷电灾害防护等装置设施的,应按规定到有关管理部门办理相关手续。

(五)竣工验收

加装电梯工程竣工后,实施主体应向所在的镇、街道办事处提出验收申请,镇政府、街道办事处应组织规划、住建、消防、特种设备检验检测机构等相关部门联合验收。形成的档案应按规定向城建档案管理部门移交。

8、加装电梯权属
  加装的电梯产权归出资加装电梯的全体业主共有,不再变更各分户业主产权面积,不办理不动产登记手续,也不在不动产权证书或不动产登记簿上注记。相关房屋所有权或使用权发生变化的,房屋出让人应告知受让人加装电梯的事实并移交有关资料。

9、相关费用减免情况

既有多层住宅加装电梯项目不需重新办理占用土地等相关手续,新增建筑面积不征收增容地价;不需补缴城市基础设施配套费及其他相关行政事业性收费、政府性基金等。加装完成后的电梯管理和运行费用的收取,按照淄博市住宅物业管理的相关规定执行。

10、既有住宅加装电梯需要办理施工许可吗?

按照建筑工程施工许可管理法规要求需要办理施工许可证的,实施主体应当依法向建设行政主管部门办理施工许可等手续。也就是说,对于加装电梯部分建筑面积达300平方米以上且土建投资额达30万元以上的项目需要依法办理施工许可证,其他项目不需要办理施工许可。

11、其他区县加装电梯工作

其他区县既有住宅建筑加装电梯可以参照本意见同步开展具体试点工作。


【字体: 】【打印文章