淄博市住宅物业服务收费管理实施办法

淄博市物价局

文件

淄博市房产管理局

 

淄价字〔2013〕33号

                                                                                                  

淄博市物价局  淄博市房产管理局

关于印发《淄博市住宅物业服务收费管理实施办法》的通知

 

各区县物价局、房产管理局,高新区审计物价局、房管处,文昌湖区审计物价局、城乡建设局,各物业服务企业、房地产开发企业及相关单位:

为进一步规范住宅物业服务收费行为,维护业主、物业使用人、物业服务企业的合法权益,根据《中华人民共和国价格法》、《山东省物业管理条例》、《山东省住宅物业服务收费管理办法》(鲁价综发〔2011〕185号)等法律、法规及有关规定,结合我市实际,特制定《淄博市住宅物业服务收费管理实施办法》。该《办法》已报经市政府同意,现印发给你们,请遵照执行。

 

附件:淄博市住宅物业服务收费管理实施办法

 淄博市物价局           淄博市房产管理局

 2013年3月28日

 附件:

 淄博市住宅物业服务收费管理实施办法

             第一条 为规范住宅物业服务收费行为,维护业主、物业使用人、物业服务企业的合法权益,根据《中华人民共和国价格法》、《山东省物业管理条例》、《山东省住宅物业服务收费管理办法》(鲁价综发〔2011〕185号)等法律、法规及有关规定,结合本市实际,制定本办法。

第二条 本办法适用于本市行政区域内住宅物业服务收费及监督管理。

 第三条 本办法所称住宅物业服务收费,是指物业服务企业按照物业服务合同的约定,对住宅小区内的房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序,向业主或者物业使用人收取的费用。

第四条 市及区县价格主管部门会同同级房产管理部门负责辖区内物业服务收费的监督管理工作。

第五条 街道办事处、镇人民政府以及社区居民委员会,具体指导、协调本辖区内物业服务管理的有关工作。

第六条 提倡开发建设单位、业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业服务企业,鼓励物业服务企业开展正当的价格竞争,禁止价格欺诈,促进物业服务收费通过市场竞争形成。

第七条 住宅物业服务收费应当遵循合理、公开以及收费与服务水平相适应的原则。

第八条 住宅物业服务收费根据住宅的种类、特点及不同物业服务阶段,分别实行政府指导价和市场调节价。

普通住宅前期(业主委员会成立之前,下同)物业服务费、停车服务费、车位(车库)租赁费实行政府指导价,由市价格主管部门会同市房产管理部门制定基准价及浮动幅度,报市政府批准后向社会公布。

非普通住宅以及业主委员会成立后的普通住宅物业服务费实行市场调节价,具体收费标准由业主大会或全体业主与物业服务企业以合同形式约定。

第九条 普通住宅物业管理范围包括:

(一)经济适用住房、集资建房、房改房、廉租住房物业管理区域;

(二)公共租赁性住房物业管理区域;

(三)普通(限价)商品住房物业管理区域;

(四)其他符合政府规定的普通住宅标准建设条件的建设项目。

第十条 业主与物业服务企业可以采取包干制或者酬金制等形式约定物业服务费用。普通住宅前期物业服务收费实行包干制。

包干制是指由业主、物业使用人向物业服务企业支付固定物业服务费用,盈余或者亏损均由物业服务企业享有或者承担的物业服务计费方式。

酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业服务企业,其余全部用于物业服务合同约定的支出,结余或者不足均由业主、物业使用人享有或者承担的物业服务计费方式。                                                                         

第十一条 实行物业服务费用包干制的,物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业服务企业的利润。

实行物业服务费用酬金制的,预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业服务企业的酬金。

普通住宅物业服务成本或物业服务支出构成一般包括以下内容:

(一)管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等;

(二)物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护、检测费用;

(三)物业管理区域清洁卫生费用;

(四)物业管理区域绿化养护费用;

(五)物业管理区域秩序维护、安全防范费用;

(六)办公费用;

(七)物业服务企业的固定资产折旧;

(八)物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用;

(九)经业主同意的其它费用。

第十二条 物业管理区域内共用部位主要包括住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等;共用设施设备主要包括电梯、天线、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。

物业共用部位、共用设施设备的维修、更新和改造费用,应当通过专项维修资金予以列支,不得计入物业服务支出或者物业服务成本。

专业经营设施设备产权属于专业经营单位的,其运行、维护、养护、更新费用由专业经营单位承担,不得计入物业服务支出或者物业服务成本。

第十三条 普通住宅前期物业服务费根据物业服务等级、服务质量、服务成本等因素,实行分等级定价。停车服务费根据停车服务质量等因素定价。

住宅物业服务等级标准、停车服务标准由市房产管理部门会同市价格主管部门制定并公布。

第十四条 新建小区前期物业服务等级,由建设单位向物业所在地街道办事处、镇人民政府或社区居民委员会提出申请,在房产管理部门、价格主管部门指导下,由物业所在地街道办事处、镇人民政府或社区居民委员会召集由物业服务企业、建设单位等参加的联席会议,依据小区规划建设情况、物业服务内容、物业服务成本等因素协商确定。

第十五条 新建小区前期物业服务、停车服务、车位(车库)租赁服务收费标准,由建设单位与其依法选聘的物业服务企业根据联席会议确定的物业服务等级,在政府规定的基准价及浮动幅度内以合同形式约定。建设单位在新建商品房销(预)售价格备案时,一并将物业服务收费标准报物业所在地价格、房产管理部门备案。

第十六条 前期物业服务企业在建设单位与物业买受人签订购房合同时,应当按照与建设单位约定的物业服务等级及收费标准,与房屋买受人一并签订物业服务合同。

第十七条 已实行物业服务但尚未成立业主委员会的住宅小区,业主与物业服务企业之间因物业服务等级标准、物业服务收费标准等问题发生争议的,应当由物业服务企业与全体业主协商解决。协商不成的,依据《山东省物业管理条例》规定,可以向物业所在地社区居民委员会或者联席会议申请调解。经联席会议调解达成一致,需要调整物业服务收费标准的,须经半数以上业主同意。

第十八条 物业服务合同应当约定物业服务等级、服务内容、收费项目、收费标准、收费方式及收费起始时间、合同终止情形等内容。涉及物业买受人共同利益的,其约定应当一致。

建设单位与物业买受人签订的购房合同应当包含上述物业服务合同的内容。

第十九条 普通住宅前期物业服务费、停车服务费、车位(车库)租赁费收费标准在《物业服务合同》签订后,物业服务企业应当按照《山东省服务价格管理办法》(山东省人民政府令第241号)的有关规定,于实施收费30日前到物业所在地价格主管部门备案并申领服务价格登记证。

第二十条 物业服务企业在向价格主管部门备案收费标准时,应当提供以下资料:

(一)书面申请;

(二)营业执照;

(三)资质证书;

(四)房地产开发项目竣工综合验收证明;

(五)联席会议确定的物业服务等级意见;

(六)物业服务合同;

(七)物业服务成本核算说明;

(八)其他相关资料。

第二十一条 价格主管部门和房产管理部门应加强对物业服务收费行为的规范和指导,促进相关各方合理约定物业服务收费。

第二十二条  业主或者物业使用人应当自物业交付之日起按月交纳物业服务费。物业交付当月按实际交付天数交纳物业服务费。

建设单位向业主或物业使用人交付物业,应当依照法律法规规定和购房合同约定进行,并办理交付手续。建设单位交付物业时,应当具备《淄博市房地产开发项目竣工综合验收备案管理办法》(淄政办发〔2011〕10号)规定的交付条件。

业主或者物业使用人无正当理由拖延办理交付手续的,物业服务费自建设单位书面通知业主或物业使用人办理交付手续之日起按月计收。

已纳入物业服务范围但物业尚未交付业主或者物业使用人的,物业服务费由开发建设单位交纳。

物业服务合同有约定的,物业服务费可以预收,预收时间一般不超过半年。

第二十三条 物业服务费按房屋权属证书载明的建筑面积(不含与住宅配套的储藏室面积)计收。办理权属证书之前的,可暂按购房合同所载明的建筑面积计收,权属证书与购房合同所载明的房屋建筑面积有误差的,物业服务费应多退少补。

改变设计用途用于经营的住宅、车库、储藏室按相应的经营性用房物业服务费标准收取。

第二十四条 前期物业服务住宅小区,因开发建设单位分期开发、分批交付使用的原因,造成小区配套设施和绿化环境等未能达到购房合同约定标准的,物业服务收费应适当降低,具体收费标准可按不超过物业服务收费标准的70%确定,具体比例由建设单位和物业服务企业在前期物业服务合同中约定,差额部分由建设单位补偿物业服务企业。

第二十五条 房屋交付后空置一年以上的,经业主或物业使用人与物业服务企业双方确认后,其空置期间的物业服务费应当依据实际运行费用适当减收,具体收费标准可按不超过物业服务收费标准的70%确定。合同另有约定的,从其约定。

第二十六条 物业管理区域内规划用于停放汽车,且物业服务企业提供停车服务的车位使用人应当交纳停车服务费,具体收费标准由物业服务企业与车位使用人在政府指导价范围内合同约定。

停车服务费包括车库、车位的设施设备运行及维护、保洁、秩序维护、购买公众责任保险等发生的费用。

业主或者物业使用人对汽车或非机动车辆有看管要求的,应当与物业服务企业另行约定。

已购买车位但尚未停放车辆的,经车位使用人与物业服务企业确认后,其空置期间的停车服务费应适当降低,具体收费标准可按不超过停车服务收费标准的70%确定。

第二十七条 物业管理区域内规划用于停放汽车的车位(车库),承租人应当交纳车位(车库)租赁费。具体收费标准由承租人与建设单位或物业服务企业在政府指导价范围内合同约定。

第二十八条 占用物业管理区域内业主共有道路或者其他场地停放汽车的,应当交纳车位场地使用费,收费标准由业主大会根据车位供求关系、秩序维护、车位租赁费价格等因素确定。业主委员会成立前,经半数以上业主同意,车位场地使用费收取标准可参照车位租赁费标准执行。

车位场地使用费以及其他公共部位收益资金归全体业主共有,主要用于补充相关物业管理区域的物业专项维修资金。车位场地使用费可参照住宅专项维修资金管理模式执行,并接受全体业主监督。

停车场地的保洁、秩序维护、购买公众责任保险等发生的物业管理服务费用,可依照物业服务合同约定,按实际支出在车位场地使用费中列支。业主大会成立前,由物业服务企业提供停车服务的,可按不超过20%的比例提取停车服务费用。

第二十九条 物业服务企业对车辆实行出入证管理的,应当为业主或物业使用人免费配置出入证。因遗失、损坏需要补办的,可按实际成本收取工本费。

第三十条 物业服务企业不得向进入物业管理区域内为业主或者物业使用人配送、维修、安装、执行公务等车辆收取停车费用。

除前款规定以外的其他外来车辆,停放时间超过2小时的,可以收取一定费用。

第三十一条 供水、供气、供电、供暖、通信、有线电视、宽带数据传输等专业经营单位,应当按照与业主签订的服务合同,向最终用户收取费用。

物业服务企业接受专业经营单位及环卫管理单位委托代收费用的,不得向业主收取手续费等额外费用,但可以根据约定向专业经营单位及环卫管理单位收取报酬。

专业经营单位及环卫管理单位不得强制物业服务企业代收费用,不得因物业服务企业拒绝代收有关费用而停止向最终用户提供服务。

第三十二条 业主或者物业使用人对其物业进行装饰装修开工前,应根据《山东省物业管理条例》规定,与物业服务企业签订住宅装饰装修服务协议。装饰装修所产生的废弃物,应当按照物业服务企业或者社区居民委员会指定的地点堆放,并承担清运费用,具体收费标准由双方协商确定。业主或物业使用人自行清运的,物业服务企业不得收费。

物业服务企业不得以任何名目向进行装饰装修的业主或物业使用人收取物业装饰装修管理费、电梯使用费等其他相关费用

第三十三条 物业服务企业接受委托为业主或者物业使用人提供物业服务合同约定以外的服务,其收费标准由双方协商约定。

第三十四条 物业服务企业应当加强价格自律,遵守价格法律、法规和相关政策,严格履行物业服务合同,服务标准与收费标准应当质价相符。

第三十五条 物业服务企业应当在物业管理区域内显著位置公示企业名称、服务内容、服务标准、计费方式、计费起始时间、服务项目、收费标准以及收费依据、12358价格举报电话等,接受业主的监督,不得向业主或者物业使用人收取任何未予标明的费用。

第三十六条 物业服务企业应当定期在物业管理区域显著位置公告共有部分收益的收支账目。

第三十七条 物业服务企业违反规定以及物业服务合同,擅自扩大收费范围、提高收费标准、重复收费的,业主或者物业使用人有权拒绝交纳。

物业服务企业依约履行义务的,业主或者物业使用人应当按时足额交纳物业服务费,不得以任何理由拒绝交纳。业主拒不交纳的,物业服务企业可依法追缴。

物业产权转移时,业主或者物业使用人应当结清物业服务费。

第三十八条 政府价格主管部门对物业服务收费实行成本监审和价格监测制度。物业服务企业应当按照政府价格主管部门的要求,如实反映情况,提供相关资料。

第三十九条 政府价格主管部门应当加强对物业服务收费的监督检查。物业服务企业有下列行为之一的,由价格主管部门依据《价格法》、《价格违法行为行政处罚规定》等法律、法规和规章予以处罚:
  (一)超出政府指导价浮动幅度制定收费标准的;
  (二)低于服务等级要求提供服务并收费的;
  (三)采取分解收费项目、重复收费、扩大收费范围等方式变相提高收费标准的;

(四)强制服务并收费的;
  (五)不按规定实行明码标价的;

(六)其他违反价格法律、法规和规章的行为。
  第四十条 价格主管部门、房产管理部门未按照《价格法》、《山东省物业管理条例》、《山东省住宅物业服务收费管理办法》和本办法管理和监督物业服务的,由上级价格主管部门、房产管理部门予以纠正,并依法追究相关人员责任。

第四十一条  本办法实施前已签订物业服务合同且尚未到期的,物业服务及其收费标准等仍按原合同约定执行,物业服务合同未约定具体期限或物业服务合同已经到期的按本办法执行。

第四十二条 各区县可结合当地实际制定具体实施办法,并报市价格主管部门、房产管理部门备案。

第四十三条 本办法自2013年5月1日起施行,有效期至   2016年12月31日。《淄博市物价局、淄博市房产管理局关于印发<淄博市物业服务收费管理实施细则>、<淄博市普通住宅小区物业管理服务收费等级标准>的通知》(淄价字〔2005〕86号)自本办法施行之日起同时废止。                                                      

 抄送:省物价局、省住房和城乡建设厅,市政府办公厅。    

                                                       

淄博市物价局办公室                       2013年3月28日印发

                                                       

 


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