《山东理工大学住宅小区物业管理办法(试行)》及《山东理工大学试行住宅小区物业管理办法实施方案》

 

 

山东理工大学校长办公室文件

 鲁理工大办发[2005]6号

 

关于印发《山东理工大学住宅小区物业管理办法(试行)》《山东理工大学试行住宅小区

物业管理办法实施方案》的通知

 

各部门、学院(教学部)、直属单位:

    《山东理工大学住宅小区物业管理办法(试行)》《山东理工大学试行住宅小区物业管理办法实施方案》业经2005年第5次校长办公会研究同意,现印发给你们,请认真贯彻执行。

 

 

二〇〇五年三月十五日

 

 

 

 

 

山东理工大学住宅小区物业管理办法(试行)

 

第一章   总则

 

第一条 为了规范我校住宅小区的物业管理活动,维护业主和物业管理企业的合法权益,提高住宅小区的整体管理水平,改善教职工的生活和工作环境,根据国务院第379号令《物业管理条例》、《山东省城市住宅小区物业管理办法》及淄博市有关规定,结合我校实际情况,制定本办法。

第二条 本办法所称住宅小区(物业管理区),是指达到一定规模,基础设施配套比较齐全的住宅小区(指博大花园、瑞贤园、东校区住宅区、北校区住宅区,以下简称住宅小区或物业管理区)。

本办法所称物业管理,是指业主通过选聘物业管理企业,由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定,对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。

本办法所称共用部位是指住宅主体承重结构部位(包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等)、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。

共用设施设备是指住宅小区或单幢住宅内,共用上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、有线电视信号线、网络线、供电线路、照明、暖气线路、煤气线路、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。   

第三条 住宅小区物业管理应遵循公平、自愿、便民、互利和自我管理与专业服务相结合的原则。

第四条 业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业管理企业。

 

第二章   业主、业主大会及业主委员会

   

第五条 房屋的所有权人为业主。非房屋所有权人使用房屋的为物业使用人。

第六条  业主在物业管理活动中,享有下列权利:

(一)按照物业服务合同约定,接受物业管理企业提供的服务;

(二)提议召开业主大会会议,并就物业管理的有关事项提出建议;

(三)提出制定和修改业主公约、业主大会议事规则的建议;

(四)参加业主大会会议,行使投票权;

(五)选举业主委员会委员,并享有被选举权;

(六)监督业主委员会的工作;

(七)监督物业管理企业履行物业服务合同;

(八)对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权;

(九)监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金(以下简称专项维修资金)的管理和使用;

(十)法律、法规规定的其他权利。

第七条  业主在物业管理活动中,履行下列义务:

(一)遵守业主公约、业主大会议事规则;

(二)遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度;

(三)执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定;

(四)按照有关规定交纳专项维修资金;

(五)按时交纳物业服务费用;

(六)法律、法规规定的其他义务。

物业使用人在物业管理活动中,同样应履行上述义务。

物业使用人在物业管理活动中的权利、义务也可由业主和物业使用人约定,但不得违反法律、法规、本办法及业主公约的有关规定。

物业使用人违反本办法和业主公约的规定,有关业主应当承担连带责任。

第八条  物业管理区域内全体业主组成业主大会。

一个住宅小区成立一个业主大会,业主大会在学校指导下成立。

业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。

第九条  业主大会履行下列职责:

(一)制定、修改业主公约和业主大会议事规则;

(二)选举、更换业主委员会委员,监督业主委员会的工作;

(三)选聘、解聘物业管理企业;

(四)决定专项维修资金使用、续筹方案,并监督实施;

(五)制定、修改物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度;

(六)法律、法规或者业主大会议事规则规定的其他有关物业管理的职责。

第十条  业主大会会议可以采用集体讨论的形式,也可以采用书面征求意见的形式;但应当有物业管理区域内持有1/2以上投票权的业主参加。

业主可以委托代理人参加业主大会会议。

业主大会做出决定,必须经与会业主所持投票权1/2以上通过。业主大会做出制定和修改业主公约、业主大会议事规则,专项维修资金使用和续筹方案的决定,必须经物业管理区域内全体业主所持投票权2/3以上通过。

业主大会的决定对物业管理区域内的全体业主及物业使用人具有约束力。

第十一条  业主大会会议分为定期会议和临时会议。

业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定召开。经20%以上的业主提议,业主委员会应当组织召开业主大会临时会议。

召开业主大会会议,应当于会议召开15日以前通知全体业主,并应事先告知学校及社区居民委员会,征求意见。

业主委员会应当做好业主大会会议记录。

第十二条  业主委员会由业主大会或业主代表大会选举产生,是业主大会的执行机构,在业主大会闭会期间,根据业主大会授权,代表业主大会行使基于物业服务合同拥有的权利,履行物业合同约定的义务。

业主委员会成员不得少于5人,主任、副主任在委员会成员中推选产生。

业主委员会成员任职2年,可以连选连任。

业主委员会成员应当由遵纪守法、热心公益事业、处事公正、责任心强的人员担任,能够代表和维护住宅小区内业主的合法权益。

第十三条 业主委员会在业主大会的监督下履行下列职责:

(一)召集业主大会会议,报告物业管理的实施情况;

    (二)代表业主大会与物业管理企业订立、变更或解除物业服务合同;

(三)及时了解业主、物业使用人的意见和建议,监督和协助物业管理企业履行物业服务合同;

(四)审核专项维修资金的使用、续筹方案及其他公共资金使用计划,并按年度公布使用情况;

(五)审定物业管理企业提出的物业管理计划;

(六)监督公用设施设备及公共场地的使用;

(七)监督业主公约的实施;

(八)业主大会赋予的其他职责。

第十四条  业主委员会应定期召开会议,会议应有过半数委员出席,其决定必须经全体委员半数以上通过方有效。业主委员会的决定对本物业管理区域内的业主和物业使用人均具有约束力。

第十五条 业主大会、业主委员会应当依法履行职责,不得做出与物业管理无关、与法律规定及学校规章相抵触的决定,不得从事与物业管理无关的活动。应当配合公安机关,共同做好维护物业管理区域内的社会治安等相关工作。

 

第三章  物业管理服务

 

第十六条 住宅小区的物业管理企业有业主大会采取招标方式或协议方式选聘。应聘企业应当具有独立的法人资格和物业管理资质。

在试行物业管理的初始阶段,学校推荐淄博理工物业管理有限公司承接住宅小区物业管理。待条件成熟时,由业主大会自行选聘物业管理企业。

第十七条 业主大会委托物业管理企业管理和服务的内容包括:

  • 基本服务

1、房屋共用部位和公用设施设备的使用管理、维修养护和更新;

2、小区内道路、排水管道等公用设施的日常管理和维修养护;

3、绿化养护;

4、住宅区公共秩序维护;

5、房屋公用部位、道路、绿地等公共场所的卫生保洁;

6、小区内车辆停放管理。

  • 特约服务

1、为业主和使用人展开相关服务;

2、业主和使用人要求的其他有偿委托和特约服务。

第十八条  业主委员会应当与业主大会选聘的物业管理企业订立书面的物业管理服务合同,合同应包括下列主要内容:

(一)委托管理物业的基本情况;

(二)委托管理服务事项和服务质量要求;

(三)双方当事人的权利、义务;

(四)物业管理服务费用的标准及收取办法;

(五)专项维修资金的管理与使用及物业管理用房的约定;

(六)合同的期限、合同终止和解除的约定,合同终止时物业资料的移交方式等;

(七)违约责任及解决纠纷的途径;

  (八)双方当事人约定的其它事项。

  第十九条 物业管理企业未能履行物业服务合同的约定,导致业主人身、财产安全受到损害的,应当依法承担相应的法律责任。

第二十条 物业管理企业承接物业时,应当与业主委员会办理物业验收手续。并交接下列资料:

(一)竣工总平面图,单体建筑、结构、设备竣工图,配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料;

(二)设施设备的安全、使用和维护保养等技术资料;

(三)物业质量保修文件和物业使用说明文件;

(四)物业管理所必需的其他资料。

物业管理企业在物业服务合同终止时必须将上述资料完整交还给业主委员会。

  第二十一条 物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则,区别不同区域条件、不同物业的性质和特点,由业主和物业管理企业按照政府价格主管部门会同政府建设行政主管部门制定的物业服务收费办法,在物业服务合同中约定。

  第二十二条 业主应当根据物业服务合同的约定及时交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的,从其约定,业主负连带交纳责任。

  已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业,物业服务费用由学校交纳。

第二十三条 物业管理企业可以根据业主的委托提供物业服务合同约定以外的服务项目,服务报酬由双方约定。

  第二十四条 物业管理区域内,供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。

  物业管理企业接受委托代收前款费用的,不得向业主收取手续费等额外费用。

  第二十五条 对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规、制度的行为,物业管理企业应当制止,并及时向有关行政管理部门报告。

  第二十六条 物业管理企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。发生安全事故时,物业管理企业在采取应急措施的同时,应当及时向有关管理部门报告,协助做好救助工作。

  物业管理企业雇请保安人员的,应当遵守国家有关规定。保安人员在维护物业管理区域内的公共秩序时,应当履行职责,不得侵害公民的合法权益。

 

  • 物业的使用与维护

 

  第二十七条 物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施设备,一般不得改变用途。确需改变用途的,业主委员会应当征求学校意见,提请业主大会同意,依法办理有关手续,并告知物业管理企业。

  物业管理用房的所有权依法属于业主,未经所有人或业主大会同意,物业管理企业不得改变物业管理用房的用途。

第二十八条 业主、物业管理企业不得擅自占用、挖掘物业管理区域内的道路、场地,损害业主的共同利益。

  因维修物业或者公共利益,业主确需临时占用、挖掘道路、场地的,应当征得业主委员会和物业管理企业的同意;物业管理企业确需临时占用、挖掘道路、场地的,应当征得业主委员会的同意。

  业主、物业管理企业应当将临时占用、挖掘的道路、场地,在约定期限内恢复原状。

第二十九条 供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位,应当依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备维修、养护的责任。因维修、养护等需要临时占用、挖掘道路、场地的,应及时恢复原状。

第三十条  业主使用物业行为

(一)业主、物业使用人应当遵守法律、法规和业主公约的规定,按照有利于物业使用、安全以及公平、合理的原则,正确处理供水、排水、通行、通风、采光、维修、环境卫生、环境保护等方面的相邻关系。

(二)业主或使用人装修房屋,应当事先通知物业管理企业。物业管理企业应当将装修房屋的注意事项告知业主或使用人。

(三)业主维修住房时,涉及相关业主权益的,应当事先通知相关业主,相关业主应当给予配合。维修人员应当尽量减少对他人的干扰,注意保护住房,造成损坏的应当及时予以修复或者赔偿。

(四)维修单位在维修公用部位和公用设施设备时,有关业主应当予以配合。因维修造成相邻业主房屋或者设施设备和其他损失的,责任人应当予以修复或者赔偿;因相邻业主阻扰维修造成房屋或者他人人身、财产损害的,由阻扰人承担赔偿责任。

(五)物业管理企业发现在使用物业和装修、维修过程中有违反有关规定的行为时,应通知行为人立即停止并改正。对拒不改正的,应当及时告知业主委员会并依法处理。

第三十一条  公用物业的使用、管理

(一)住宅区内未纳入房改计价的各类服务用房、公用设施设备、停车场等公共设施和环境卫生设施,产权归学校,学校可委托物业管理企业管理、经营和维修。管理、经营实现的收入及分配、用途,按双方约定的合同办理。          

(二)住宅区内已摊入业主购房价格的各类服务用房和共用设施设备、文体活动场所、停车场、环境卫生设施等,产权归全体业主所有,由业主委托物业管理企业管理、经营和维护,收益归全体业主,主要用于补充专项维修资金,也可按照业主大会的决定使用。

(三)住宅小区内车辆停放管理的收费标准按物价部门的规定

执行。

(四)利用业主物业设置广告等经营性设施的,在争得学校或住宅小区业主委员会的书面同意后,向有关行政管理部门办理审批手续;经批准的,应当与学校或业主委员会签订协议,支付相关费用。广告收益用于补充专项维修金,也可按照业主大会的决定使用。

第三十二条  物业存在安全隐患,危及公共利益及他人合法权益时,责任人应当及时维修养护,有关业主应当给予配合。

责任人不履行维修养护义务的,经业主大会或业主委员会同意,可以由物业管理企业维修养护,费用由责任人承担。

第三十三条  分户门内(含分户门)业主自用部位和自用设施设备,分户水、电、气表及表内的管线、暖气片和自用阳台等,由业主负责维修,也可委托物业管理企业维修养护,维修费用由业主自行承担。

 

    第五章  专项维修资金的收取、使用及管理

 

  第三十四条 凡商品住房和公有住房出售后,住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主,应当按照有关规定提取或交纳专项维修资金。

第三十五条 专项维修资金收(提)取

(一)学校房改房: 房改结算后,多层住宅按照25%从售房款中提取专项维修资金,该项资金属学校所有。

(二)住宅小区的商品房(包括经济适用住房,以下简称“商品住房”)购房者按购房款2%的比例交纳专项维修资金。该专项维修资金属全体业主共同所有。

第三十六条  专项维修资金的增值收益用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造。

房屋共用部位和共用设施设备的维修和更新、改造,由物业管理企业提出计划,经学校和业主委员会批准后实施,其费用从专项维修资金增值收益中支付(不得动用本金),不足部分按下列规定续筹承担:

(一)毗连非承重部分,由毗连部分的业主共同承担;

(二)建筑物公用部位,由该建筑物所有业主共同承担;

(三)物业管理区域内共用设施设备、场地,由全体业主共同承担;

(四)承重墙体、柱、梁、楼板结构及其基础的维修及费用由建设单位负责;

(五)屋顶由维修所及范围覆盖下各层的业主按各户房屋产权面积比例分摊;

(六)各楼层共用楼梯及楼梯间由受益的业主按户平均分摊;为某层所截用的楼梯由所截用以上的业主按户平均分摊;

(七)共用的走廊通道、阳台按各户房屋产权面积比例分摊;

出租物业维修责任的承担,在租赁合同中约定。

第三十七条  专项维修资金的管理

(一)专项维修资金提取或交纳后,由学校财务代管,专户存储,专款专用。为了保证专项维修资金的安全和增值,除可以用于银行储蓄、购买国债或者法律、法规允许的范围外,严禁挪作他用;

(二)专项维修资金明细帐户按单幢住宅设置;

(三)专项维修资金增值收益,可滚存使用;

(四)物业管理企业每半年公布一次专项维修资金使用计划的实施情况,接受学校、业主和业主委员会的监督;

(五)物业管理企业发生变换时,代管的专项维修资金账目经学校和业主委员会审核无误后,办理账户转移手续。账户转移手续应当自双方签字盖章之日起十日内送学校和业主委员会备案;

(六)业主转让房屋所有权时,属全体业主共同所有的结余专项维修资金不予退还,随房屋所有权同时过户;

(七)因房屋拆迁或者其他原因造成住房灭失的,学校将代管的属全体业主共同所有的专项维修资金帐面余额按业主个人交纳比例退还给业主;

(八)在学校住宅小区以外的学校房改房的专项维修资金,由学校代管,按户设置明细。专项维修资金的使用服从业主所在小区的年度使用计划,由学校按规定从业主资金帐户增值部分支付结算。专项维修资金增值部分不敷使用时,按当地政府及所在住宅小区业主委员会的相关规定执行。

 

第六章  违约责任

 

第三十八条 物业的使用和维护应当遵守国家有关环境卫生、环境保护、房屋管理、消防管理、治安管理等法律、法规和规章。

第三十九条  违反本办法的规定,有下列行为之一的,责令限期改正,并规定收缴违约金:

(一)擅自改变物业管理区域内按照规划建设的公共建筑、共用设施设备用途的;

  (二)擅自占用、挖掘物业管理区域内道路、场地,损害业主共同利益的;

  (三)擅自改变物业用途、利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的;

(四)擅自改变房屋结构、外貌(含外墙、外门窗、阳台等部位的颜色、形状和规格)、设计用途、功能和布局等;

(五)对房屋的内外承重墙、梁、柱、板、阳台进行违章凿、拆、搭、建;

(六)违规占用或损坏楼梯、通道、屋面、平台、道路、停车场、自行车房(棚)等公用设施及场地;

(七)损坏、违规拆除或改造供电、供水、供气、供暖、通讯、有线电视、排水、排污、消防等公用设施;

(八)随意堆放杂物、丢弃垃圾、高空抛物;

(九)违反规定存放易燃、易爆、剧毒、放射性等物品和排放有毒、有害、危险物质等;

(十)践踏、占用绿化用地,损坏、涂划园林建筑小品;

(十一)在公共场所、道路两侧乱设摊点;

(十二)影响住宅区容貌观瞻的乱搭、乱建、乱贴、乱挂、乱设立广告牌;

(十三)随意停放车辆;

(十四)聚众喧闹、噪声扰民等危害公共利益或其它不道德的行为;

(十五)违反规定饲养家禽、家畜及宠物;

(十六)法律、法规及政府规定和业主公约明令禁止的其它行为。

个人有前款规定行为之一的,交纳100元以上1万元以下的违约金;单位有前款规定行为之一的,交纳1万元以上20万元以下的违约金。

第四十条 违反物业服务合同约定,业主逾期不交纳物业服务费用的,业主委员会应当督促其限期交纳;逾期仍不交纳的,物业管理企业可以向人民法院起诉。

  

               第七章   附则

 

第四十一条 本办法由后勤管理处负责解释。

第四十二条 本办法自公布之日起施行。

 

 

 

 

 

 

 

山 东 理 工 大 学

试行住宅小区物业管理办法实施方案

 

为贯彻落实学校研究确定的《山东理工大学住宅小区物业管理办法(试行)》,制定本方案。

一、物业管理区划及物业管理

学校住宅小区按照区域及规模划分为四区、两类。博大花园住宅区(原二职专住宅楼在规划调整前暂划归博大花园住宅区)、瑞贤园住宅区、东校区住宅区、北校区住宅区为四个独立住宅小区,为一类住宅区;分散在校外的学校房改房所在的住宅区为二类住宅区。

一类住宅区按照《山东理工大学住宅小区物业管理办法》全面推行物业管理;二类住宅区学校房改房执行所在住宅小区的物业管理,尚未实行统一物业管理的,分户门以内(含分户门)的自用部位、自用设施设备的维修和更新、改造,由业主负责。

一类住宅区的物业分别由四个独立住宅小区业主大会选定的物业管理企业管理。在实行物业管理的初始阶段,学校推荐后勤物业管理中心(注册物业管理企业)承接物业管理。待条件成熟时,业主可通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业管理企业。

二、成立业主大会及其委员会

(一)业主大会  

在物业管理区域内由全体业主组成业主大会。一类住宅区的每个独立住宅小区在学校指导下成立一个业主大会。二类住宅区的业主参加所在小区的业主大会。

(二)业主委员会

业主委员会是住宅小区内业主大会的执行机构。

一类住宅区的业主委员会在学校指导下由独立住宅小区内的业主代表大会选举产生。成员具体构成,应考虑到教师代表、工人代表、离退休人员代表和干部代表参加。

业主委员会成员的选举程序:以独立住宅小区为单位,按住宅楼单元推荐业主代表(同时作为业主委员会成员候选人),由学校工会、后勤管理处指导召开业主代表会议,以无记名投票方式选举业主委员会成员。

业主委员会成员一般由5-7人组成(不少于5人),主任、副主任在委员会成员中推选产生。业主委员会成员任职2年,可以连选连任。

二类住宅区的业主参加所在小区的业主委员会的选举。

三、物业管理收费

物业服务收费遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则,区别不同住宅小区物业的情况和条件,由业主和物业管理企业按照市物价局会同物业管理行政主管部门核定的物业管理服务收费标准,在物业服务合同中约定(物业管理中心承接住宅小区物业管理初始阶段,暂按博大花园、瑞贤园每平方建筑面积每月0.3元,东校区、北校区每平方建筑面积每月0.25元标准收费)。

四、专项维修资金

由学校计划财务处按物业管理办法进行核算、建帐、管理。其中,校内住宅小区的物业按单幢楼设置明细帐户;校外学校房改房按户设置明细帐。

五、实施步骤

(一)2005年3月1日前,由后勤管理处负责拟出住宅小区业主大会议事规则和业主公约等文件草稿,准备提交有关会议讨论通过。

   (二)2005年3月1日前,物业管理中心完成股份制物业管理公司的工商注册和住宅小区物业管理机构领导班子的组建工作,着手展开相关工作。

(三)2005年3月20日,由校工会、后勤管理处配合组织召开住宅小区业主代表大会讨论通过有关事项,选举产生业主委员会。

(四)2005年3月25日前,物业管理中心完成住宅小区物业管理队伍的组建工作,完成与保卫处、校园管理中心的相关交接工作,开始住宅小区物业管理试运行。自4月1日起正式运行。

(五)后勤管理处负责住宅小区物业管理改革的组织实施。

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

主题词后勤  物业管理  办法  方案  通知

 

山东理工大学校长办公室             2005年3月15日印发

 


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